Lo mexicano cotiza en dólares
Te vendieron un render, no un proyecto
Una imagen bonita es hoy la parte más barata de un proyecto. Cualquiera la produce en unos días. Lo caro, lo lento y lo que de verdad protege al inversionista es lo que va debajo: planos constructivos, cálculos firmados, especificaciones y alguien que responda con su nombre. Y eso no se ve en un render.
Lo interesante es que la ley ya nos dio el filtro, y casi nadie lo usa como comprador. El Reglamento de Construcciones del Estado establece que la licencia de construcción se concede cuando la solicitud está suscrita por el propietario y por un Director Responsable de Obra. No es un formalismo: ese reglamento señala que el DRO es el único responsable de la buena ejecución de la obra, y le obliga a dirigirla, vigilar el cumplimiento del reglamento, llevar bitácora y visitar las etapas importantes.
Y para poder registrarse como DRO no basta con tener título. El reglamento exige siete requisitos, entre ellos cédula profesional estatal y federal, carta de no sanción expedida por la Dirección de Profesiones, ser miembro activo del colegio profesional correspondiente y acreditar cinco años de ejercicio profesional en la construcción de obras.
Ahí tiene usted, gratis, su primera pregunta: ¿quién va a firmar como Director Responsable de Obra, y está registrado? La cédula profesional, además, se consulta en línea y sin costo en el Registro Nacional de Profesionistas. Toma dos minutos.
La segunda pregunta es sobre el entregable. Un anteproyecto son imágenes y una idea. Un proyecto ejecutivo son planos constructivos, memoria de cálculo estructural firmada, especificaciones de materiales, detalles y catálogo de conceptos. Yo pienso que la mayoría de los pleitos que he visto empiezan aquí: alguien pagó lo primero creyendo que compraba lo segundo.
Desde mi punto de vista, las señales de alerta son consistentes. El despacho que enseña veinte renders y ningún plano. El que no distingue anteproyecto de ejecutivo cuando se le pregunta. El que cotiza por metro cuadrado sin definir alcance. El que no quiere firmar como responsable. Y el que nunca menciona la bitácora, que es justamente el documento donde queda por escrito lo que pasó en obra.
Ninguna de esas preguntas es agresiva ni requiere ser técnico. Solo requiere hacerlas antes de firmar, no después. Porque el render es lo único de todo el proceso que nunca se va a caer.
They Sold You a Rendering, Not a Project
A beautiful image is now the cheapest part of a project. Anyone can produce one in a few days. What is expensive, slow, and what actually protects an investor is everything underneath it: construction drawings, signed calculations, specifications, and someone who answers for it by name. None of that shows up in a rendering.
What is interesting is that the law already handed us the filter, and almost no buyer uses it. The state building code establishes that a construction permit is granted when the application is signed by the owner and by a Director Responsable de Obra, the legally responsible construction director. That is not a formality: the code states that this director is the sole party responsible for the proper execution of the work, and requires them to direct it, enforce the code, keep the site log, and visit the important stages.
And registering as one takes more than a diploma. The code sets seven requirements, among them a state and federal professional license, a certificate of no sanctions issued by the professional licensing authority, active membership in the corresponding professional association, and five years of professional practice in construction.
There is your first question, free of charge: who is going to sign as the responsible construction director, and are they registered? A professional license can also be checked online at no cost in Mexico’s national registry of professionals. It takes two minutes.
The second question is about the deliverable. A preliminary design is images and an idea. An executive project is construction drawings, a signed structural calculation report, material specifications, details and a bill of quantities. I think most of the disputes I have seen start right here: someone paid for the first believing they had bought the second.
From my point of view, the warning signs are consistent. The firm that shows twenty renderings and no drawings. The one that cannot distinguish preliminary design from executive project when asked. The one that quotes by the square meter without defining scope. The one that will not sign as the responsible party. And the one that never mentions the site log, which is precisely the document where what actually happened on site is written down.
None of those questions is aggressive, and none requires being technical. They only require asking before signing, not after. Because the rendering is the one thing in the whole process that will never fall down.
