Estos tienen que ver no tanto en sus características comerciales sino a aspectos regulatorios que podrán convertir en más o menos atractivos los inmuebles para el universo de personas que buscan adquirirlos.

Entre aspectos regulatorios que inciden en la valuación se encuentra sin duda el fiscal ya que determinados esquemas o figuras jurídicas propician que se invierta con mayor frecuencia y calidad en inmuebles al tener incentivos de contribuciones respecto de su adquisición.

Aquí podemos señalar, por citar tan sólo dos ejemplos, la manera en que las asociaciones en participación (“AenP”) (joint ventures o co-inversiones) fueron empleadas en los años noventa de la década pasada para invertir en desarrollos inmobiliarios en todo México con plena transparencia fiscal; es decir, se consideraban a los socios de una AenP, estrictamente un contrato regulado en la legislación mercantil dentro de la última sección de la Ley General de Sociedades Mercantiles, como contribuyentes separados de la propia AenP; es decir, que mientras la AenP no tiene personalidad jurídica propia, como sí la tiene, por citar las más comunes, la sociedad anónima o la de responsabilidad limitada, se le otorgaba una clave del Registro Federal de Contribuyentes (“RFC) y contaba con tratamiento impositivo preferente.

Más recientemente, los fideicomisos empresariales y de administración fueron socorridos frecuentemente al eliminarse en ley las ventajas fiscales de las AenP y, de manera similar, sirvieron –y sirven-, como vehículos eficaces de inversión inmobiliaria al tener reglas como la cláusula de reversión en donde el fideicomitente o persona que aporta los bienes a un fin lícito determinado, se reserva el derecho de readquirir dichos bienes para no causar una enajenación en términos del Código Fiscal de la Federación y de las diversas leyes de hacienda estatales. Igualmente se le confirió, por decirlo de alguna manera, personalidad jurídica sin tenerla técnicamente al proveerle de un RFC y de ciertas ventajas fiscales que año con año han ido variando.

Como se puede observar, si los gobiernos en turno emplean las herramientas legislativas a su alcance y reglamenta administrativamente, y de modo correcto, están creando entornos de certeza jurídica donde la previsión en el tema de impuestos y otras contribuciones se vuelven monedas de cambio. Así, se influye en la recomendación para invertir y desarrollar inmuebles frente a otros instrumentos de inversión.

Visto desde otra óptica, si los propios gobiernos no usan de forma adecuada las muchas herramientas que tienen a su alcance para propiciar un estado de derecho pleno que invite a las personas, sean físicas o morales, nacionales o extranjeras, a arriesgar capital en proyectos inmobiliarios –residenciales, comerciales o industriales- contribuyen a la contracción del mercado de bienes raíces.

Se cita un último ejemplo puntual: la escasez de vivienda residencial para arrendamiento, o la vetustez de la vivienda existente, en Ciudad de México hace una treintena de años. Ahí los arrendadores tardaban años en tribunales para desalojar a inquilinos morosos y ya no se volvió rentable el construir para rentar vivienda por los costos y tiempos asociados con dichos desalojos. En otras palabras, ya no era rentable este tipo de negocio y por ello se introdujeron cambios en la legislación civil y se crearon tribunales especializados, con mediamos resultados, para atender este tipo de controversias de arrendamiento inmobiliario.

¿Cuántos otros casos conocemos similares en el resto del país? ¿Qué otros rubros en cuanto al entorno inmobiliario podrán mejorarse con la implementación de reglas, sean de derecho sustantivo, adjetivo o procesal, claras que fomenten una adecuada inversión? Sin duda son preguntas que deberán plantearse de cuando en cuando al momento de medir el pulso económico de un municipio, estado, región o el país entero.