En México no es tan común, pero en otros países hay sitios web que te ofrecen de manera inmediata y automática un estimado del valor de tu propiedad con base en parámetros como la ubicación, año de construcción y metros de construcción, pero en realidad esas estimaciones pueden estar tan erradas como hasta en un 35% del valor real de la propiedad.

Esta es una de las razones principales por las cuales es conveniente acudir con un profesional inmobiliario experimentado cuando decidas vender tu propiedad, aunque no es la única razón.

Los profesionales inmobiliarios conocen el mercado local y tienen acceso a la información más actualizada y pueden recomendar un precio de lista acorde al mercado y así los vendedores podrán maximizar sus ganancias. Otra ventaja de tener un precio de lista adecuado a la información del mercado es que una propiedad no estará años y años enlistada sin lograr venderse o ni siquiera tener peticiones de recorridos o información.

Por otro lado, el precio de venta es el precio pactado entre comprador y vendedor para la compraventa de un inmueble. Este número es determinado por negociaciones entre vendedor y comprador, pero es típicamente basado en la venta de propiedades similares en el área.

Aquí también entra una labor importante sobre los profesionales inmobiliarios que representan a cada una de las partes, ya que ellos son los intermediarios y pueden negociar con cabeza fría, porque no solo el precio es negociable a la hora de adquirir una propiedad, en ocasiones las ofertas de compra tienen contingencias que se deben conciliar para que la transacción se puede llevar a cabo.

Por ejemplo, el comprador puede negociar que se hagan ciertas reparaciones a la casa, que se le incluyan en el precio de compra ciertos muebles o simplemente que el cierre se lleve a cabo en determinada fecha, es decir, hay mucho más que negociar que solo el precio de venta y es ahí donde es importante asesorarse con alguien de experiencia.

El precio de venta vs el precio de lista es entonces una división y el resultado suele representarse como un porcentaje, por ejemplo, si una propiedad tiene un precio de lista de $1,000,000 USD y se vende en $930,000 USD entonces el precio de venta vs el precio de lista sería 93%. Este es uno de tantos parámetros que describen el comportamiento de un mercado.

He hablado anteriormente de la tasa de absorción y de D.O.M (Days on the market en español, días en el mercado) y estos parámetros se relacionan entre así, y también se relacionan con el precio de venta vs el precio de lista.

Específicamente hablando sobre el precio de venta vs el precio de lista, desde lo macro, es decir calculando el promedio de este parámetro para un tipo de propiedad en una determinada área, podemos, dependiendo el valor, hacer el supuesto de si un mercado es un mercado de compradores o de vendedores.

Entre más se acerque el promedio de precio de venta vs precio de lista a 100%, podemos decir que es un mercado de vendedores, donde el inventario es escaso, la demanda es alta y por lo tanto los compradores entran en una guerra de ofertas por las pocas propiedades que realmente valen la pena.

Si el promedio se aleja del 100%, quiere decir entonces que es un mercado de compradores y que el inventario es basto y la demanda no es tan considerable, por lo tanto, los compradores tienden a buscar oportunidades y hacer ofertas más bajas porque saben que sino concretan esa compra pueden ir a buscar otras propiedades en el mercado, ya que hay muchas que valen la pena y no se empeñan tanto en hacer una oferta jugosa.

En Los Cabos (específicamente hablando de San José del Cabo, el corredor turístico y Cabo San Lucas), en los últimos 8 años y medio, el promedio de precio de venta vs el precio de lista, tanto para casas como condominios, ha ido incrementando y hemos pasado de ser un mercado de compradores a un mercado de vendedores, aunque es incierto por cuanto tiempo seguirá siendo de esa forma.

Los condominios en Los Cabos, en el 2013 se vendían en un promedio de 90% del precio de lista, en otras palabras, los compradores obtenían en promedio un 10% de descuento. Ahora, en el 2021, los condominios se venden en un promedio del 96% del precio de lista.

Las casas en Los Cabos, en el 2013 se vendían en un promedio de 89% del precio de lista, en otras palabras, los compradores obtenían en promedio un 11% de descuento. Ahora, en el 2021, las casas se venden en un promedio del 94% del precio de lista.

Aunque estos parámetros numéricos nos dan información relevante del mercado, el negocio inmobiliario no es todo números, no todo es cuantificable, hay parámetros cualitativos importantes a la hora definir un precio de lista de una propiedad, así que no me cansaré de decirlo, acudan con una persona de experiencia.