La legislación fiscal tiene cuatro componentes básicos: sujeto, objeto, base, tasa o tarifa y, según la jurisprudencia, momento de pago. La manera en que el estado mexicano ha variado estos cuatro grandes rubros ha afectado, a lo largo de las últimas décadas, la perspectiva de un determinado negocio inmobiliario.

Esta afectación puede ser positiva o negativa dependiendo de la manera en que jurídicamente se estructuró inicialmente el negocio con miras al cumplimiento normativo vigente de las diferentes leyes fiscales que atañen al mismo.

Por ejemplo, si existe un incentivo temporal para construir vivienda de interés social habrá que determinar si convenga que el proyecto de vivienda esté bajo un fideicomiso, una sociedad mercantil privada o una con suscripción pública (bursátil), con capital nacional o extranjero, etc. pues en la medida de que el proyecto sea factible concluirlo antes de que fenezca el plazo del incentivo fiscal específico entonces se podrá recomendar que el fideicomiso sirva como vehículo de inversión en lugar de una sociedad mercantil.

Ahora bien, si el incentivo fiscal que, por regla general dura entre dos y cinco años, es más extendido, podrá recomendarse que la inversión se conduzca a través de una sociedad mercantil cuya naturaleza es más rígida, y, por ende, más complicado liquidarla y terminar con su existencia jurídica que un fideicomiso. Este último puede concluirse mediante una simple instrucción al fiduciario a efecto de que extinga el fideicomiso ya sea por el cumplimiento de su objeto o por la transmisión de propiedad del patrimonio fideicomitido.

Si cambiamos el ejemplo y no existe un incentivo fiscal temporal para vivienda de interés social entonces el enfoque del negocio inmobiliario debe ser uno que se prepara con otra óptica. En este supuesto, que definitivamente es el más común, estaríamos en presencia de un esquema fiscal tradicional y no uno de excepción. Aquí la asesoría se vuelve más sencilla pues el componente financiero será el que determine mayormente la viabilidad del proyecto en cuestión ya que simplemente se deberá saber la tasa de los impuestos aplicables que de antemano ya se conocen: Impuesto Sobre la Renta, al Valor Agregado, sobre Nómina, etc. y sobre esto preparar las corridas y proyecciones financieras.

En este sentido, la asesoría especializada se enfocaría en los supuestos de deducción, depreciación, temporalidad de ejercicios fiscales y de ahí determinar en qué momento se podrán disponer de los ingresos iniciales, reglas de reinversión, dividendos, margen de utilidad en venta respecto de inmuebles en construcción o bien aquellos ya concluidos, etc. Cabe señalar que si el negocio no funciona por falta de interés del público inversionista, privado o público, también tiene impacto fiscal por las pérdidas que se incurran. El mercado va a dictar estos desenlaces.

Ahora bien, el hecho de que el estado mexicano cambie las reglas del juego fiscal no significa necesariamente que el mercado esté obedeciendo a las necesidades particulares de la sociedad que ha interpretado el gobierno. El mercado quizás esté en sintonía con el incentivo fiscal planteado para un determinado ejercicio fiscal o bien simplemente no reaccione al incentivo propuesto y siga con una pauta de inversión que esté guiado por factores meramente financieros.

Por ello, siempre se deberá tener en mente el esquema fiscal en proyectos inmobiliarios dado que ello podrá aumentar o decrecer el margen utilitario cuando se dé la comercialización de un proyecto inmobiliario.