¿Qué sucede cuando se invierte mal? Reza el dicho popular que quien compra mala compra dos veces y aquí es el punto de partida de estas breves reflexiones. El primer paso a considerar es que el inmueble a adquirirse y desarrollarse se encuentra libre de usos y reservas, gravámenes, limitaciones de dominio y que, efectivamente, sea de la propiedad irrestricta del vendedor o de quien represente sus intereses.

Es común que un inversionista o grupo de inversionistas contemple desarrollar un determinado predio cuya ubicación es deseable pero su historia indeseable. La vida, decía Heráclito en la Grecia antigua, es siempre cambiante y la realidad, por tanto no es estática. Lo mismo ocurre con los propietarios de inmuebles que nacen, se relacionan, cambian de residencia, invierten y, en última instancia, se mueren.

De esta forma, la tenencia inmobiliaria al no ser permanente implica que las personas que fueron propietarias o, por ejemplo, accionistas o socios en sociedades mercantiles que dentro de sus activos tenían inmuebles, dejen de serlo por venta o fallecimiento. Entran, por tanto, en juego factores hereditarios y cuestiones sucesorias que deben atenderse primero, como la adjudicación, para poder contemplar la adquisición de un inmueble por parte de terceros. La adjudicación de bienes, cabe señalarse, puede realizarse de manera simultánea ante el mismo notario y en la misma escritura que la compraventa al involucrar pago de impuestos.

Como este caso también debe tomarse en cuenta la dinámica misma de negocios en donde por la vorágine de las transacciones pueden darse casos en donde los inmuebles estén garantizando algún adeudo o existan acreedores preferentes que evitarían disponer libremente de un determinado inmueble.

La parte fácil es confirmar lo anterior con el certificado registral de existencia o inexistencia de gravámenes respectivo que confirmaría alguna hipoteca, embargo (aviso preventivo), limitación de dominio y, muy importante, confirmaría que el titular registral es, en efecto, la persona, física o moral, que está vendiendo. Elementos adicionales de certeza pueden proporcionarse a través del certificado de no adeudo predial pero la práctica de una auditoría legal de compra (due diligence) es el método más efectivo para confirmar que una determinada propiedad es viable de compra y que las contingencias son mínimas o manejables.

En este proceso de auditoría, la contratación de un seguro de título de propiedad inmobiliaria (title insurance) es fundamental. Dicha póliza no debe contener sendas excepciones que la rindan sin objeto alguno. Una lectura por parte de un experto puede guiar este proceso.

Para la contratación de este tipo de pólizas, la compañía de seguro ya habría contratado los servicios de un especialista que previamente ya revisó la cadena de título hasta la primera enajenación. El período recomendable es de 50 años hacia atrás, contado a partir de la fecha de adquisición pretendida, pues la Ley de Notariado solamente pide que el fedatario relacione el título inmediato anterior y ello, en ocasiones, acarrea problemas.

Otro tema más de índole práctico, aunque con implicaciones jurídicas es la existencia de inquilinos o de personas que de manera contractual cuenten con derechos de uso sobre el inmueble que está siendo considerado para compra por parte del inversionista o grupo de inversionistas. Al existir inquilinos, además del tema aparente de la imposibilidad de usar libremente el inmueble adquirido, existen derechos de preferencia que deben tomarse en consideración y lo mismo si existe un condominio o copropiedad cuando deben respetarse preferencias a otras personas respecto de la adquisición.

Para resumir: la manera en proteger la inversión es asegurar que la compra misma del inmueble no se encuentre viciada de origen pues la idea es evitar problemas del bien mismo que impida su libre disposición. De esta forma, el inmueble podrá ser objeto de comercio sin traba alguna y constituirá la parte toral de una inversión sana, libre de conflictos y con posibilidad de plusvalía.