La operación de los registros públicos de la propiedad viene reglamentada en la parte final de los códigos civiles de México y en los reglamentos que se expidan al efecto por las legislaturas o cabildos locales, según sea el caso pues existen estados que han organizado sus registros de manera estatal o municipal.

Dado que la materia de derecho civil es de naturaleza local; es decir, no se comprende dentro de las facultades expresamente confiadas al Congreso de la Unión para que legisle federalmente sobre su materia existen ciertas diferencias, que pueden ser importantes, entre un estado y otro pero en general se basan en las disposiciones del código civil federal; por ello, es bastante uniforme la materia y permite tanto a especialistas de la materia (notarios, abogados, corredores de bienes raíces) y usuarios comunes navegar dentro de sus archivos con mediana facilidad.

Ahora bien, dado que, en México, a diferencia de países como los Estados Unidos de América (jurisdicción de common law), es obligatorio el registro de transacciones inmobiliarias traslativas de dominio, tales como compraventas, permutas, mutuos o fideicomisos, resulta benéfico para que los adquirentes por diversos títulos legales saber bien a bien quién es el titular registral de determinado bien inmueble y cotejarlo frente a la persona que parece como enajenante. De no existir este requisito, invariablemente se recomendaría la contratación de un seguro de título de propiedad inmobiliaria (title insurance) como ocurre en países del common law para atender litigios que presenten propietarios con mejor título que un determinado vendedor.

De esta manera, la función registral publicita toda operación traslativa de dominio (mediante la cual se cambia de propietario) y aunque lamentablemente no en todos los estados existen todavía folios reales que agrupen todo movimiento de un determinado inmueble (predio baldío, subdivisión, construcción o condominio) desde su incorporación al régimen de propiedad privada hasta fecha presente, sí se puede confirmar mediante la obtención de un certificado de existencia o inexistencia de gravámenes si existe alguna limitante de dominio, anotación o gravamen que pesa sobre el inmueble y así no adquirir los problemas del vendedor sino adquirir el inmueble libre de cargas al menos que haya un acuerdo en asumirlas al momento de la adquisición.

Finalmente, la identificación del titular registral; es decir, quien aparece como propietario de determinado bien raíz coincide con la persona que está en tratos para vender dicho bien, resulta en una de las funciones primordiales del registro público ya que con ello se evitan fraudes frente a un adquirente de bien raíz.