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Las personas y las ciudades primero: Crecimiento exponencial y mercado inmobiliario en México
Por: Ruysdael Vivanco
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- Ruysdael Vivanco
- mayo 9, 2025
- 12:13 pm
- No Comments
Cuando me invitaron a escribir este artículo vino a mi mente como conectar un tema tan rico y complejo como lo es el crecimiento exponencial inmobiliario con la dinámica inmobiliaria actual de nuestras ciudades mexicanas. Abordarlo desde un ángulo para enaltecer y celebrar los beneficios de la dinámica exponencial inmobiliaria en el desarrollo urbano, o por otro lado, situarlo dentro de un contexto donde no todo es tan bueno, ni tan malo.
Es decir, nuestras ciudades latinoamericanas son resultado de las fuerzas del mercado inmobiliario que ha surgido como determinante del proceso de coordinación social del uso del suelo y la producción de la estructura urbana en palabras del economista urbano Pedro Abramo.
Si el funcionamiento de los mercados del suelo ha generado simultáneamente una estructura urbana compacta y difusa; ¿Es el crecimiento exponencial y la especulación del libre mercado el camino para el desarrollo urbano sostenible? ¿Cuál es el modelo para hacer una ciudad sostenible con la ayuda de las fuerzas del mercado?
Respondiendo la primera pregunta. En la segunda mitad del siglo XX la producción de vivienda era realizada por el Estado bajo un modelo que impulsaba políticas y planes de desarrollo para la construcción de vivienda social y toda aquella materialidad de la estructura urbana. En las ciudades latinoamericanas contemporáneas, la producción de la materia residencial y comercial es efectuada por la inversión privada.
Con el modelo neoliberal la producción de vivienda en manos de inversionistas y desarrolladores generó la expansión y desborde de las ciudades hacia la periferia. Eso generó los famosos “cluster dormitorios” que después fueron abandonados por la falta de servicios y actividades que solo suceden en la vida urbana de las ciudades compactas y policéntricas. Además de los desplazamientos de hasta cuatro horas de traslado o más, en viajes de ida y vuelta a los centros de trabajo.
Estas políticas de ocupación del suelo dieron como resultado la ciudad difusa sin identidad; sin espacios públicos de calidad y zonas de convivencia, falta de vida comunitaria que quisieron vendernos como el sueño latinoamericano. La historia la conocemos todos, ese modelo de ciudad difusa, producto de esa crecimiento exponencial en la periferia produjo una forma urbana insostenible.
Sin embargo, apunta Abramo, que lo que ha hecho diferentes a las ciudades latinoamericanas es una estructura híbrida resultado del las fuerzas del mercado inmobiliario pero también de lo que él llama “mercado informal del suelo”, el cual es responsable de la producción de la ciudad popular creando una ciudad compacta y difusa.
Estos argumentos nos dan los elementos clave de análisis para sostener la tesis que ante los resultados de un modelo fallido en la producción de dicha materialidad, se pueden establecer algunas ideas y lineamientos para replantearnos hacia donde van nuestras ciudades mexicanas y con qué estrategias es posible construirlas bajo los principios de proximidad, conectividad, policentricidad, equidad y resiliencia. Las fuerzas del mercado formal han provocado la gentrificación de los centros y barrios populares encareciendo cada vez más los precios del suelo y por otro lado han ido fomentando un mercado informal que expulsa a los habitantes de menos recursos a las zonas donde el suelo es accesible o peor aún, a través de mecanismos de invasión y apropiación de ese suelo disponible incluso en zonas de alto riesgo.
En relación a la segunda pregunta, la actual administración federal busca la construcción de un millón de viviendas, ¿bajo qué visión es factible construirlas? Sin duda alguna en palabras de Abramo, hay que recuperar políticamente la legitimidad de la intervención del Estado en la producción de la ciudad.
En conclusión, si detrás de la gentrificación en las zonas centrales de las ciudades están los especuladores, que buscan la reescritura de los centros de las urbes para el gran capital, ¿cómo trabajar el Estado y los desarrolladores por ciudades más justas e incluyentes?
Por un lado, orientar el desarrollo urbano poniendo como prioridad a las personas a través de los instrumentos de ordenamiento territorial por parte del Estado para densificar las diversas centralidades hacia el interior de las ciudades; incentivar a los inversionistas privados asociandose con las instituciones públicas correspondientes para elaborar modelos de negocio rentables donde el Estado sea orquestador del desarrollo. Una postura seria y formal debería incluir replanterarse la recuperación de plusvalias. Por otro lado, definir zonas de intervención para nuevos conjuntos de vivienda mixta con alta densidad y baja altura; vivienda en renta y vivienda con perspectiva de genero; donde dichas intervenciones tengan la vocación de hacer mejores ciudades, definiendo corredores con plantas bajas activas hacia la calle, corredores verdes con accesibilidad a los sistemas de transporte público. Destinando un porcentaje de dichas plusvalias a la generación de vivienda social y de espacio público de calidad, traducido en parques resilientes, calles incluyentes y bien diseñadas.
Como arquitectos y urbanistas tenemos enorme reponsabilidad y compromiso social con la edificación de entornos urbanos que reivindiquen el derecho a la arquitectura y por lo tanto el derecho a la vivienda. No dejemos pasar el momento de hacernos presentes por el bien de nuestras ciudades.
Cuando me invitaron a escribir este artículo vino a mi mente como conectar un tema tan rico y complejo como lo es el crecimiento exponencial inmobiliario con la dinámica inmobiliaria actual de nuestras ciudades mexicanas. Abordarlo desde un ángulo para enaltecer y celebrar los beneficios de la dinámica exponencial inmobiliaria en el desarrollo urbano, o por otro lado, situarlo dentro de un contexto donde no todo es tan bueno, ni tan malo.
Es decir, nuestras ciudades latinoamericanas son resultado de las fuerzas del mercado inmobiliario que ha surgido como determinante del proceso de coordinación social del uso del suelo y la producción de la estructura urbana en palabras del economista urbano Pedro Abramo.
Si el funcionamiento de los mercados del suelo ha generado simultáneamente una estructura urbana compacta y difusa; ¿Es el crecimiento exponencial y la especulación del libre mercado el camino para el desarrollo urbano sostenible? ¿Cuál es el modelo para hacer una ciudad sostenible con la ayuda de las fuerzas del mercado?
Respondiendo la primera pregunta. En la segunda mitad del siglo XX la producción de vivienda era realizada por el Estado bajo un modelo que impulsaba políticas y planes de desarrollo para la construcción de vivienda social y toda aquella materialidad de la estructura urbana. En las ciudades latinoamericanas contemporáneas, la producción de la materia residencial y comercial es efectuada por la inversión privada.
Con el modelo neoliberal la producción de vivienda en manos de inversionistas y desarrolladores generó la expansión y desborde de las ciudades hacia la periferia. Eso generó los famosos “cluster dormitorios” que después fueron abandonados por la falta de servicios y actividades que solo suceden en la vida urbana de las ciudades compactas y policéntricas. Además de los desplazamientos de hasta cuatro horas de traslado o más, en viajes de ida y vuelta a los centros de trabajo.
Estas políticas de ocupación del suelo dieron como resultado la ciudad difusa sin identidad; sin espacios públicos de calidad y zonas de convivencia, falta de vida comunitaria que quisieron vendernos como el sueño latinoamericano. La historia la conocemos todos, ese modelo de ciudad difusa, producto de esa crecimiento exponencial en la periferia produjo una forma urbana insostenible.
Sin embargo, apunta Abramo, que lo que ha hecho diferentes a las ciudades latinoamericanas es una estructura híbrida resultado del las fuerzas del mercado inmobiliario pero también de lo que él llama “mercado informal del suelo”, el cual es responsable de la producción de la ciudad popular creando una ciudad compacta y difusa.
Estos argumentos nos dan los elementos clave de análisis para sostener la tesis que ante los resultados de un modelo fallido en la producción de dicha materialidad, se pueden establecer algunas ideas y lineamientos para replantearnos hacia donde van nuestras ciudades mexicanas y con qué estrategias es posible construirlas bajo los principios de proximidad, conectividad, policentricidad, equidad y resiliencia. Las fuerzas del mercado formal han provocado la gentrificación de los centros y barrios populares encareciendo cada vez más los precios del suelo y por otro lado han ido fomentando un mercado informal que expulsa a los habitantes de menos recursos a las zonas donde el suelo es accesible o peor aún, a través de mecanismos de invasión y apropiación de ese suelo disponible incluso en zonas de alto riesgo.
En relación a la segunda pregunta, la actual administración federal busca la construcción de un millón de viviendas, ¿bajo qué visión es factible construirlas? Sin duda alguna en palabras de Abramo, hay que recuperar políticamente la legitimidad de la intervención del Estado en la producción de la ciudad.
En conclusión, si detrás de la gentrificación en las zonas centrales de las ciudades están los especuladores, que buscan la reescritura de los centros de las urbes para el gran capital, ¿cómo trabajar el Estado y los desarrolladores por ciudades más justas e incluyentes?
Por un lado, orientar el desarrollo urbano poniendo como prioridad a las personas a través de los instrumentos de ordenamiento territorial por parte del Estado para densificar las diversas centralidades hacia el interior de las ciudades; incentivar a los inversionistas privados asociandose con las instituciones públicas correspondientes para elaborar modelos de negocio rentables donde el Estado sea orquestador del desarrollo. Una postura seria y formal debería incluir replanterarse la recuperación de plusvalias. Por otro lado, definir zonas de intervención para nuevos conjuntos de vivienda mixta con alta densidad y baja altura; vivienda en renta y vivienda con perspectiva de genero; donde dichas intervenciones tengan la vocación de hacer mejores ciudades, definiendo corredores con plantas bajas activas hacia la calle, corredores verdes con accesibilidad a los sistemas de transporte público. Destinando un porcentaje de dichas plusvalias a la generación de vivienda social y de espacio público de calidad, traducido en parques resilientes, calles incluyentes y bien diseñadas.
Como arquitectos y urbanistas tenemos enorme reponsabilidad y compromiso social con la edificación de entornos urbanos que reivindiquen el derecho a la arquitectura y por lo tanto el derecho a la vivienda. No dejemos pasar el momento de hacernos presentes por el bien de nuestras ciudades.
Prioritizing People and Cities: Exponential Growth and Mexico’s Real Estate Market
When I was invited to write this article, I wondered how to connect exponential growth, a rich and complex topic, with our Mexican cities’ current real estate dynamics. I could approach it from the perspective of praising and celebrating the benefits of exponential real estate dynamics in urban development or, on the other hand, situating it within a context where not everything is good or bad.
In other words, according to urban economist Pedro Abramo, our Latin American cities are the result of real estate market forces that have emerged as a determinant of the social coordination of land use and the production of urban structure.
If the functioning of land markets has simultaneously generated a compact and diffuse urban structure, is exponential growth and free market speculation the way to sustainable urban development? What is the model for making a city sustainable with the help of market forces?
Answering the first question. In the second half of the 20th century, the State was responsible for housing production, implementing policies and development plans to construct social housing and shape the urban infrastructure. In contrast, contemporary Latin American cities see residential and commercial developments driven primarily by private investment.
Under the neoliberal model, housing production has been dominated by investors and developers, who have expanded cities toward the periphery. This expansion created “dormitory clusters” that were later abandoned due to a lack of services and activities typically found in compact and polycentric urban environments. Consequently, many residents faced commuting times of four hours or more each day.
The land occupation policies created a diffuse city that lacked identity, quality public spaces, and areas for coexistence. This has resulted in a community life that falls short of the ideal often portrayed as the Latin American dream. We are all familiar with the narrative: this model of a diffuse city, born out of exponential growth in the outskirts, has produced an unsustainable urban form.
However, Abramo points out that what has made Latin American cities different is a hybrid structure resulting from the real estate market forces and what he calls the ‘informal land market’, which is responsible for producing the popular city, creating a compact and diffuse city.
The arguments presented provide key elements for analyzing the thesis that, considering the failures of current models of material production, we must reconsider the future of our Mexican cities. It is essential to explore strategies for building these cities based on proximity, connectivity, polycentricity, equity, and resilience principles.
Market forces have led to the gentrification of popular centres and neighbourhoods, driving up land prices and making them increasingly unaffordable. At the same time, these forces have supported an informal market that displaces lower-income residents to areas where land is more accessible. Unfortunately, this process may involve illegal occupation and appropriation of available land, including high-risk regions.
Regarding the second question, the current federal administration aims to construct one million houses. Under what vision is this feasible? In Abramo’s words, the political legitimacy of state intervention in urban development must be restored.
In conclusion, if speculators drive the gentrification of urban centres in cities, aiming to transform city centres for substantial capital gains, how can the State and developers collaborate to create fairer and more inclusive urban environments?
To effectively guide urban development, it is essential to prioritize people by utilizing the State’s land-use planning instruments. This approach should focus on densifying various city areas to attract private investment. Collaborative partnerships with public institutions can help create profitable business models, positioning the State as a facilitator of development. A thorough and formal strategy should also involve rethinking how to recover capital gains.
Additionally, it is vital to define intervention zones for new mixed-use housing developments that emphasize high density and low height. This includes rental housing and housing designed with a gender perspective. Such initiatives aim to create better urban environments by establishing corridors with active ground floors facing the street and green corridors that provide accessibility to public transport systems. Furthermore, a portion of these capital gains should be allocated to generate social housing and enhance public spaces, resulting in resilient parks and well-designed, inclusive streets.
As architects and urban planners, we have a significant social responsibility and commitment to creating urban environments that uphold the right to architecture and, consequently, the right to housing. Let us take advantage of this opportunity to positively impact our cities for the greater good.
Prioritizing People and Cities: Exponential Growth and Mexico’s Real Estate Market
When I was invited to write this article, I wondered how to connect exponential growth, a rich and complex topic, with our Mexican cities’ current real estate dynamics. I could approach it from the perspective of praising and celebrating the benefits of exponential real estate dynamics in urban development or, on the other hand, situating it within a context where not everything is good or bad.
In other words, according to urban economist Pedro Abramo, our Latin American cities are the result of real estate market forces that have emerged as a determinant of the social coordination of land use and the production of urban structure.
If the functioning of land markets has simultaneously generated a compact and diffuse urban structure, is exponential growth and free market speculation the way to sustainable urban development? What is the model for making a city sustainable with the help of market forces?
Answering the first question. In the second half of the 20th century, the State was responsible for housing production, implementing policies and development plans to construct social housing and shape the urban infrastructure. In contrast, contemporary Latin American cities see residential and commercial developments driven primarily by private investment.
Under the neoliberal model, housing production has been dominated by investors and developers, who have expanded cities toward the periphery. This expansion created “dormitory clusters” that were later abandoned due to a lack of services and activities typically found in compact and polycentric urban environments. Consequently, many residents faced commuting times of four hours or more each day.
The land occupation policies created a diffuse city that lacked identity, quality public spaces, and areas for coexistence. This has resulted in a community life that falls short of the ideal often portrayed as the Latin American dream. We are all familiar with the narrative: this model of a diffuse city, born out of exponential growth in the outskirts, has produced an unsustainable urban form.
However, Abramo points out that what has made Latin American cities different is a hybrid structure resulting from the real estate market forces and what he calls the ‘informal land market’, which is responsible for producing the popular city, creating a compact and diffuse city.
The arguments presented provide key elements for analyzing the thesis that, considering the failures of current models of material production, we must reconsider the future of our Mexican cities. It is essential to explore strategies for building these cities based on proximity, connectivity, polycentricity, equity, and resilience principles.
Market forces have led to the gentrification of popular centres and neighbourhoods, driving up land prices and making them increasingly unaffordable. At the same time, these forces have supported an informal market that displaces lower-income residents to areas where land is more accessible. Unfortunately, this process may involve illegal occupation and appropriation of available land, including high-risk regions.
Regarding the second question, the current federal administration aims to construct one million houses. Under what vision is this feasible? In Abramo’s words, the political legitimacy of state intervention in urban development must be restored.
In conclusion, if speculators drive the gentrification of urban centres in cities, aiming to transform city centres for substantial capital gains, how can the State and developers collaborate to create fairer and more inclusive urban environments?
To effectively guide urban development, it is essential to prioritize people by utilizing the State’s land-use planning instruments. This approach should focus on densifying various city areas to attract private investment. Collaborative partnerships with public institutions can help create profitable business models, positioning the State as a facilitator of development. A thorough and formal strategy should also involve rethinking how to recover capital gains.
Additionally, it is vital to define intervention zones for new mixed-use housing developments that emphasize high density and low height. This includes rental housing and housing designed with a gender perspective. Such initiatives aim to create better urban environments by establishing corridors with active ground floors facing the street and green corridors that provide accessibility to public transport systems. Furthermore, a portion of these capital gains should be allocated to generate social housing and enhance public spaces, resulting in resilient parks and well-designed, inclusive streets.
As architects and urban planners, we have a significant social responsibility and commitment to creating urban environments that uphold the right to architecture and, consequently, the right to housing. Let us take advantage of this opportunity to positively impact our cities for the greater good.
Ruysdael Vivanco
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