En primer lugar, se debe constatar que el propietario de la obra tenga la titularidad del inmueble en donde se edificará la construcción. No sólo se debe contar con la posesión plena del inmueble, sino que existan documentos fehacientes que confirmen que el dueño del predio es, en efecto, el titular frente a cualquier otro. Esto se puede confirmar con una simple búsqueda en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Municipio donde se pretenda llevar a cabo la construcción al solicitar y obtener un certificado de libertad de gravámenes.

Dicho sea de paso, recomiendo en áreas rurales una búsqueda en el Registro Agrario Nacional de la zona donde se ubica el predio para confirmar que el mismo no se encuentra sujeto a un régimen de propiedad ejidal o comunal y hasta una confirmación por escritor por parte del comisariado ejidal respectivo.

No obstante lo anterior, existen situaciones en donde el documento idóneo de propiedad, léase escritura otorgada ante notario o documento de propiedad expedido por autoridad competente (decreto presidencial en materia agraria, Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano o SEDATU, Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra o CORETT –hoy Instituto Nacional del Suelo Sustentable o INSS- respecto de regularización en tenencia de la tierra) está en proceso de obtención y sólo se cuente con un documento privado que puede ser, por ejemplo, contrato preparatorio, como lo es la promesa de compraventa o de constitución de fideicomiso, o bien contratos privados de compraventa en donde ya el propietario recibió la posesión del predio en cuestión y el vendedor original recibió el precio respectivo.

Aquí, tan sólo faltaría la formalización ante notario de dichos contratos preparatorios o bien definitivos y esto no constituye un obstáculo suficiente como para no contemplar el inicio de la obra; sin embargo, sí es muy importante verificar antes del inicio de la construcción nueva con el propietario registral (vendedor original) que el que se ostenta ya como dueño ha cumplido con todas las obligaciones de pago para, por lo menos, saber que lo pendiente es solamente un trámite relativamente sencillo y no involucrará un litigio civil para obtener formalmente el título de propiedad pendiente.

Segundamente, el tema del uso de suelo se debe verificar con la autoridad de la alcaldía o municipio respectivo para confirmar que la obra a erigirse cumpla con los programas normativos de desarrollo urbano o suburbano del entorno; es decir, la obra debe primero cumplir íntegramente con su vocación residencial, comercial o industrial para luego determinar las características de la misma como alturas, coeficientes de ocupación y uso de suelo, restricciones de vialidad, servidumbres, estacionamientos, etc.

En caso de que el uso que se pretenda dar a la nueva edificación no califique conforme al programa vigente de uso de suelo se deberá solicitar una variante o excepción a la misma en caso de que esté justificada la misma; en otras palabras, si el uso pretendido es distinto al preceptuado en la normatividad vigente aplicable, se deberá confirmar que el cambio a solicitarse se encuentre acorde con el entorno, lo mejore de alguna manera o bien lo compense con beneficios a la comunidad aledaña en forma mayor equipamiento urbano, seguridad o empleos.

Como tercer punto a considerar, tanto el dueño de la obra como el contratista deben observar los reglamentos de construcción aplicables para que la nueva edificación cumpla a cabalidad las condiciones que se encontrarán en la licencia de construcción, la manifestación catastral y la terminación de obra respectivas.

En torno a esta reglamentación, en caso de que la obra se encuentre dentro de un parque industrial, un condominio o fraccionamiento, también se deberán cumplir aquellas disposiciones que pueden versar sobre el diseño de la obra nueva, colores, alturas, depósitos por posibles daños, horarios de construcción, traslado de trabajadores, conducta adecuada de los mismos y sus supervisores, resguardo de materiales de la obra, etc.

Como verán, queridos lectores, estos breves puntos ponen en relevancia lo importante que es tomar en consideración a priori aspectos legales y normativos en relación a una nueva edificación y no sólo los aspectos técnicos o hasta financieros de la misma.

¡Construyamos legalmente en México!