El primer motivo es fundamental, pues, aunque tradicionalmente los Notarios Públicos tenían –y tienen todavía- injerencia respecto de la entrega de los fondos de una transacción inmobiliaria hacia el vendedor o enajenante ahora es cada vez menos frecuente que asuman responsabilidad en cuanto a dicha entrega del precio.

La fe pública ya no se considera suficiente, tanto en legislación como en jurisprudencia, para asentar como sucedía históricamente que el adquirente ha entregado el precio con anterioridad al acto de enajenación formalizada ante fedatario, bien sean Notarios o Corredores Públicos, o que en dicho acto se hace entrega del precio en presencia del propio fedatario.

Ahora, esta declaración del adquirente respecto de la entrega del precio debe acompañarse de la transacción bancaria y los datos asociados al depósito o depósitos correspondientes que debe cruzarse en institución bancaria, así como de la factura oficial con código de barras.

Debido a la alta responsabilidad que asumía el fedatario no les resultaba conveniente asentar que ante su fe se habían entregado fondos y ahora simplemente no puede llevarse a cabo una enajenación que no confirme cómo fue la entrega de fondos.

Para evitar las discusiones estériles sobre quién debe cumplir su obligación primero; es decir, si el vendedor o enajenante debían firmar la escritura pública primero para que el adquirente pagase el precio o viceversa recomiendo el uso de escrow.

No obstante que la palabra escrow no se encuentra definida como tal en nuestro sistema jurídico sí podemos traducirlo correctamente como una mezcla entre contrato de depósito y comisión mercantil. El concepto básico es que el precio de una determinada operación inmobiliaria ya no se encuentra en manos del adquirente y lo ha transferido a un tercero llamado agente de depósito quien deberá custodiarlo hasta que se le instruya su depósito al vendedor o enajenante.

Con esto se cumplen dos objetivos: (i) que el precio, y por ende su entrega, no dependen ya del adquirente quien habrá cumplido parcialmente su obligación de pago con anterioridad antes de la firma de la escritura pública ante Notario o Corredor Público y (ii) el enajenante podrá firmar la escritura pública sin exigir que primero se pague directamente el precio como condición de su firma. En otras palabras, ya desactiva el posible conflicto descrito líneas arriba sobre la temporalidad del cumplimiento del pago del precio y la firma del vendedor o enajenante.

Veremos en un segundo artículo sobre este tema cómo debe estructurarse el contrato de escrow, las instrucciones de desembolso que deben acompañarlo, el funcionamiento del contrato y, finalmente, la recomendación sobre cuáles sociedades, que prestan ese tipo de servicios tanto en territorio nacional como en el extranjero, son las más confiables y eficientes del mercado.