Cuando rentamos, compramos, construimos u operamos alguna propiedad de cualquier tipo ya sea comercial, industrial o habitacional, esta requerirá de mantenimiento constante y obligatorio, y debemos entender que cuando algo es nuevo, es el mejor momento para comenzar con nuestros programas de mantenimiento preventivo. Pero ¿cómo?, ¡si es nuevo!, si no falla… hasta que falle.

Este es el error más común incluso en operadores de propiedades experimentados como hoteles o plazas comerciales que cuentan con un equipo especifico de mantenimiento. Imaginen lo que sucede en un condominio o en su propia casa: un desastre.

Y es que es complicado en nuestra cultura latina entender que un activo siempre requiere de mantenimiento desde el día uno de su adquisición, el cual deberá ser preventivo y correctivo, y además ser ejecutado por un equipo multidisciplinario de especialistas. Así es, entendamos que un “maistro” es el peor enemigo de un sistema, y digo sistema porque un edificio es un conjunto de múltiples sub-sistemas y procesos que hacen un todo, pero como queremos ahorrar siempre terminan viéndose peor y envejeciendo lastimosamente con parches.

Con el paso de los años y más de 20 años de experiencia en la construcción, operación y mantenimiento de todo tipo de propiedades en México y Estados Unidos, sin lugar a duda puedo asegurar que los procesos de mantenimiento inician a partir del día uno y son con un equipo técnico básico. Este equipo deberá ser personal técnico con al menos certificaciones puntuales de disciplinas básicas, los cuales pueden operar acciones de mantenimiento preventivo con herramientas menores con procedimientos diarios y calendarizados como marcan los manuales de operación para equipos hidráulicos, filtros, limpiezas, revisiones, pintura etc.

Los trabajos de mantenimiento especializado y calendarizado no deberán ejecutarse por el equipo técnico básico ya que son sistemas que requieren de un grado alto de conocimiento técnico, especialización y muy probablemente de ingenieros y empresas especializadas. Si crees que eso se escucha caro, espera a que se descomponga y lo tengas que comprar nuevo.

Este tipo de trabajos calendarizados pueden ser equipos de aire acondicionado, impermeabilización, sistemas de automatización, electricidad, sistemas de bombeo, audio, video, sistemas presurizados de agua o calefacción, iluminación, sistemas de gas LP, etc. Cuando dejamos estos trabajos en manos de personas sin el conocimiento técnico puedo asegurar que fallarán y peor aun no darán el máximo rendimiento de su vida útil los equipos.

Un proceso es una secuencia de acciones que se llevan a cabo para lograr un fin determinado, y este debe ser metodológico para los sistemas de una casa, negocio o industria. Desafortunadamente es muy común encontrarme con equipos de mantenimiento que regularmente no cumplen con las necesidades mínimas indispensables para la operación de una propiedad, y es que para este fin, es mil veces más recomendable tener empresas externas especializadas que un equipo de “chavos” de planta, y la razón es sencilla: Desconocen la operación técnica de los equipos, no están formados y certificados para ello, desconocen las normas técnicas aplicables y peor aun los riesgos físicos que corren y los accidentes que ocasionan por su imprudencia.

Los responsables del mantenimiento están para prevenir, para mantener y operar los edificios no importa el tamaño de estos, a esto se le llama mantenimiento preventivo y las acciones calendarizadas podemos llamarles mantenimiento especializado recurrente. Pero, ¿Qué pasa cuando algo ya falló, cuando algo ya tronó o bien ya no sirve? Mi sugerencia es llamar al equipo de fuerzas especiales, o lo que yo llamo “cirugía a corazón abierto” y aquí los equipos de mantenimiento salen sobrando. Aquí ya no podemos guiarnos por la recomendación de nuestro equipo básico, más bien sugiero llamar a un especialista, regularmente es un ingeniero civil, ingeniero electromecánico o ingeniero industrial, para que haga un análisis, un diagnóstico y nos de una respuesta a una necesidad puntual, mismo que sugiero se contrate con una empresa que pueda dar garantía por escrito, y cuando digo empresa me refiero a una persona moral representante de la marca.

Aprendamos de nuestros vecinos del norte, sus casas, sus centros comerciales, sus calles y en general, ¿todo esta bonito verdad?, bueno les recuerdo que los electricistas y plomeros son de los servicios más caros allá, y es que hay una pequeña diferencia: Tienen licencia para ejercer su actividad.