El “escrow” es un contrato de depósito mediante el cual, una o más personas solicitan que un activo sea mantenido por un tercero independiente, con cargo a restituirlo o liberarlo cuando se cumplan ciertas condiciones establecidas en el mismo.

Es una figura regulada y asegurada en los Estados Unidos de América, lo anterior porque maneja fondos de terceros y no propios; lo que no sucede en México, ya que aquí no es una figura regulada ni asegurada, por lo que tenemos que tener mucho cuidado en su contratación.
Es una figura que hemos importado de los Estados Unidos de América como resultado de las inversiones extranjeras en nuestro país, aquí utilizado sobre todo para la adquisición de inmuebles, ya que con esta se garantiza que los fondos de una operación se distribuyan entre las partes que intervienen en la operación de la manera convenida al momento en que se firme la escritura pública ante notario que contenga la transmisión del inmueble.

En México no se requiere el contrato de “escrow”, sin embargo muchas veces es útil ya que resuelve las inquietudes de las partes de futuras controversias.

Antes del uso del “escrow”, la parte adquirente comúnmente entregaba a la parte enajenante un porcentaje del precio de operación convenido y el resto, se lo pagaba a la firma de la escritura pública de compraventa o fideicomiso o cesión de derechos fideicomisarios, según fuera el caso. Sin embargo, lo que sucedía es que en los casos en los que por alguna circunstancia alguna de las partes no daba cumplimiento a alguna de sus obligaciones convenidas, era muy complicado, ya sea restituir las cantidades que hubieren sido entregadas, o bien el pago de alguna penalidad, teniendo que dirimirse dichas controversias en los Tribunales; inclusive, no habiendo incumplimiento, muchas veces a la firma de la escritura pública correspondiente, el vendedor se pone en la posición de no firmar hasta no haber recibido los fondos de la contraprestación, y la parte compradora se pone en la posición de no entregar dichos fondos hasta que firmara la escritura el vendedor, llevando esto a situaciones de desconfianza y complicadas para concretar la operación. Con la contratación del “escrow”, estos riesgos se minimizan, ya que los fondos se distribuyen a la firma de transmisión de la propiedad, garantizando el cumplimiento de las obligaciones.

En dicho contrato de “escrow”, se puede establecer que la parte compradora deposite las cantidades correspondientes a los impuestos, derechos y gastos que se generarán con motivo de la adquisición del inmueble; así también se puede establecer que, de las cantidades depositadas como parte del precio de operación, una parte se entregue directamente al notario público con quien se formalizará la operación, garantizando con ello el cumplimiento de las obligaciones fiscales de las partes.

¿Cómo saber si una compañía de “escrow” es segura? Las compañías “escrow” con sede en Estados Unidos que prestan servicios en México deben de estar reguladas por las leyes del Estado de su domicilio. Es importante ver sus pólizas de seguro para cobertura de errores, omisiones, delitos y fraude cibernético, y que estas estén vigentes, si por algo no se los pueden proporcionar, puede ser una señal de alerta.

En Baja California Sur, tenemos otra opción alterna segura y regulada, que es el depósito realizado ante el Notario Público que llevará a cabo la escritura de trasmisión de propiedad, esto se hace mediante el otorgamiento de un acta de depósito, en el que la parte compradora o ambas partes (vendedora y compradora) acuerdan como distribuir los fondos depositados en la cuenta de la notaria una vez que se firme la escritura correspondiente, y como distribuirlos en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

Es muy importante asesorarte de profesionales en la materia, para no correr aún más riesgos que los naturales.