Si soy dueño de una casa, ¿me conviene rentarla o venderla?

Un amigo me contactó para hacer una valuación comercial de su propiedad, a lo cual accedí y utilicé dos métodos Para realizarla, el primero es mediante comparables con propiedades similares, casas disponibles y vendidas en un periodo reciente y en la misma zona. El segundo método es calcular el valor del inmueble, dándole un valor a la tierra y un valor a la edificación. El valor de la tierra se calcula con comparables al igual que el primer método, pero aquí comparas la tierra y no las casas como tal, en cierta forma, es más objetivo calcular un valor promedio de metro cuadrado de tierra. El valor de la edificación se hace con valores actuales de construcción para acabados del mismo nivel de la propiedad en cuestión.

Resultó que ambos métodos arrojaban un valor muy similar, cercano a los $500,000 USD.

¿Y ahora qué?

Una vez teniendo el valor comercial de la casa, lo que debemos calcular es el Capitalization Rate (mejor conocido como Cap Rate) que en español se traduce como Tasa de Capitalización.

¿Eso con qué se come?

Se divide el ingreso neto anual que genera la propiedad entre el valor de la propiedad y se expresa como porcentaje. Para este caso en particular, la casa se renta mensualmente en $1,750 USD, por lo cual, la propiedad genera al año $21,000 USD sin contar algunos posibles gastos de mantenimiento o predial.

Entonces el Cap Rate de esta propiedad es de $21,000 USD / $500,000 USD = 4.2%

¿Eso es bueno?

Los especialistas consideran que un Cap Rate entre el 5% y 10% es bueno.

¿Qué hacer entonces?

Hay varias opciones, una opción sería ajustar el monto de la renta mensual para obtener un mejor Cap Rate o también podrías rentarla por periodos cortos en plataformas tipos AIRBNB, para lo cual deberás analizar el mercado y buscar comparables para ver si con el valor de las rentas actuales y el promedio de ocupación histórico de la zona puedes generar un Cap Rate atractivo. Otra opción sería vender la propiedad, siempre y cuando tengas pensado en donde invertir ese dinero de tal forma que te genere un rendimiento anual mayor al Cap Rate que te generan las rentas.

No entendí, ¿entonces es mejor rentar o vender tu casa?

Depende de cuál de las dos opciones te genere un mayor rendimiento anual, si el Cap Rate por las rentas, ya sea de largo o de corto plazo, o algún instrumento financiero en el cual invertirás el dinero de la venta de la propiedad. Una ventaja de vender la propiedad es que el dinero que obtienes lo puedes diversificar en diferentes instrumentos financieros y así aminorar el riesgo.